Presentación del Tratado de la SOCIMI
La puesta de largo del Tratado de la SOCIMI (ed. Aranzadi) llega, tras meses de preparación, en un momento muy oportuno para el sector. La tesis del tratado es clara: enfrentar la nueva realidad de las SOCIMI en España de la mano de profesionales y expertos tanto del área jurídica, como de negocio y aportar una visión comparada con las SOCIMI (REIT) de otras jurisdicciones. Por este motivo, el tratado se divide en dos partes: una jurídico-fiscal y otra de negocio. Durante el acto, que tuvo lugar en el Auditorio de Pérez-Llorca, José Luis Lucas Chinchilla, codirector junto con David Calzada Criado del proyecto coral en el que participaron 40 autores, presentó los elementos más destacados de los capítulos que comprende el libro. En su opinión, las múltiples disciplinas profesionales de los autores aportan mucho valor al tratado. Joaquín López-Chicheri, consejero delegado de Vitruvio SOCIMI, es autor del primer capítulo del área de negocio del tratado titulado: La SOCIMI en el mercado inmobiliario español: una visión de conjunto.
La presentación del libro vino seguida de dos mesas redondas: una de carácter jurídico-fiscal y otra de negocio. En la primera, protagonizada por Clara Jiménez de Pérez-Llorca, Luis Manuel Viñuales de Garrigues, Antonio Sánchez Recio de PwC y Enrique Nieto de Uría, estuvo muy presente la actualidad política. Este debate tuvo su origen en el documento presentado por Unidos Podemos que propone, entre otras medidas, “pinchar la burbuja del alquiler” y “eliminar los beneficios fiscales de los grandes especuladores (entre los que se incluye a las SOCIMI)”. Sin embargo, los inversores institucionales no tienen más del 4% del mercado residencial del alquiler y, en cualquier caso, si no fuera así, una subida impositiva fomentaría mayores incrementos en los precios del alquiler y no resultaría una medida muy útil para “pinchar” la supuesta burbuja. El aumento de la oferta, sin embargo, sí podría tener el efecto deseado (y deseable) en la tasa de esfuerzo de las familias para acceder a la vivienda en alquiler. Los ponentes coincidieron en que la consecuencia más directa de toda esta incertidumbre sobre posibles cambios legislativos es el alejamiento de los grandes inversores, sobre todo internacionales, y recuerdan el caso de Francia y la expulsión de los españoles que no pueden tener más del 60% de un REIT francés.
También se puso encima de la mesa la gran cantidad de áreas que aún quedan por definir en la escueta ley de las SOCIMI, que no ha tenido desarrollo reglamentario y que ha sido interpretada hasta ahora a través de consultas a la Dirección General de Tributos.
La mesa sobre negocio estaba compuesta por Jon Armentia de Lar España, Elías Rodríguez de Renta 4 y Joaquín López-Chicheri de Vitruvio SOCIMI, y la moderó David Calzada Criado. Nuestro consejero delegado recordó que la SOCIMI es un instrumento para acercar la inversión inmobiliaria a ahorradores que no pueden construir solos una cartera de inmuebles. Entre las ventajas de una SOCIMI, destacó el acceso a una gestión profesional y especializada y una cartera diversificada. Además, recordó que los propietarios de inmuebles pueden realizar aportaciones en especie a una SOCIMI que encaje con su perfil inversor, sustituyendo la gestión de la propiedad por la participación en el capital de una sociedad especializada en la gestión de una cartera de inmuebles para el alquiler.
En este contexto, López-Chicheri remarcó que Vitruvio SOCIMI se posiciona como una inmobiliaria de perfil patrimonialista. Es decir, que la compañía reproduce la estrategia que los inversores inmobiliarios patrimonialistas han desarrollado siempre (ver cartera):
- Buena ubicación de los inmuebles: para facilitar niveles altos de ocupación
- Diversificación por usos: residencial, oficinas y locales comerciales
- Diversificación por inquilinos: para que ninguno de ellos sea determinante y que la terminación de un contrato de alquiler no tenga apenas repercusión en los ingresos (para lo que hace falta un tamaño como el de Vitruvio)
- Enfoque de largo plazo: alejándose de enfoques especulativos cortoplacistas, lo que no impide que cada cierto tiempo se puedan realizar desinversiones en activos no estratégicos como se hizo con la propiedad de Ibiza.
- Limitación de la deuda: incluido en los estatutos de la compañía.
De este debate se puede concluir que en España hay un amplio margen para el crecimiento y consolidación de estas sociedades de inversión. Y que este desarrollo llegará, sobre todo, por la capacidad emprendedora de los gestores y su interés en continuar creciendo. En cualquier caso, resulta evidente que, a mayor tamaño, menores costes. Las únicas incógnitas son la vía (orgánico o mediante operaciones corporativas) y el ritmo de este crecimiento. En este sentido, Joaquín López-Chicheri añadió que “llegar al Mercado Continuo resulta idóneo y seguramente lo hagamos, pero no sé si ahora o en el próximo ciclo”. Y concluye: “ahora mismo estamos muy centrados en continuar recabando la confianza de los inversores particulares que deseen invertir en el sector inmobiliario”.
¿Dónde comprar el Tratado de la SOCIMI?
