«El descuento sobre NAV es excesivo en las SOCIMI»
«El descuento sobre NAV creo que es excesivo en las SOCIMI y lleva a una gran oportunidad de compra«. Ésta es una de las reflexiones de nuestro consejero delegado, Joaquín López-Chicheri, en la webinar Invertir en inmobiliario cotizado organizada por EFPA y dirigida por Susana Criado. Durante la charla, analizó la situación actual del inmobiliario cotizado, cómo le ha afectado la crisis y las posibilidades de concentración que se abren en el sector.
Resumimos las intervenciones más destacadas:
Después de las fuertes caídas con el inicio de los confinamientos el año pasado y pese a la recuperación posterior, en el inmobiliario cotizado «se ve un descuento mayor que el que se puede conseguir invirtiendo en directo, ya que el mercado inmobiliario suele ir lento, básicamente porque es un mercado ilíquido. Suele tardar en reconocer las variaciones de precio».
«Vitruvio es una SOCIMI más tranquila, con un perfil de riesgo menor, con una limitación de deuda que la hace más conservadora,. Y, aún así, el descuento que ofrece no se puede comprar comprando en directo«.
«El sector de SOCIMI ha crecido mucho, somos el segundo o tercer país en número, no en capitalización. El ratio de eficiencia no está en niveles ideales porque el tamaño medio no tiene economía de escalas suficiente para que el retorno al accionista sea óptimo».
«La SOCIMI no es más que una inmobiliaria orientada a la inversión en activos en alquiler«. El régimen nace con 3 objetivos claros: dar transparencia al mercado inmobiliario, darle negociación a un activo ilíquido y dar acceso al ciudadano a una forma de invertir a la que no tenía acceso: una cartera diversificada gestionada profesionalmente de activos en alquiler».
La liquidez irá «aumentando a medida que los proyectos crezcan en número de accionistas y en tamaño. Porque serán más atractivos para invertir en ellos. Por eso algunos pensamos que ahí hay una oportunidad». Con el ejemplo de Vitruvio y Única explicó que «una misma cartera dentro de Vitruvio genera un 20% más de beneficio contable que cuando era una SOCIMI».
También se trató el problema de la regulación y sus posibles cambios. «El problema de la tasa de esfuerzo por parte de la clase media para acceder a la vivienda es un hecho. Para intervenir el mercado hay 3 opciones: intervenir la demanda, darle dinero a los inquilinos; la experiencia demuestra que acaba en el bolsillo de los propietarios y sube precio. La segunda es intervenir el precio, lo que sucede (tenemos ejemplos en Toronto, San francisco Nueva York, París, Berlín, Tokio, Estocollmo…) es que genera distorsiones por la salida de oferta del mercado, deterioro del parque, etc. El tercero es operar sobre la oferta; tiene sentido desarrollar, en colaboraciones público-privadas, desarrollar suelo para esa parte de la población que tiene una tasa de esfuerzo mayor».
Sobre el endeudamiento de las SOCIMI explicó que «de facto sí hay límites al apalancamiento, Vitruvio lo tiene insertado en los estatutos el límite del 33% por un tema de perfil de riesgo. De media el sector tiene poco endeudamiento porque cuando una compañía está obligada a repartir el 80% como mínimo (la mayoría repartimos entre el 90 y el 100%) del beneficio, si tenemos en cuenta que la devolución del principal no es un gasto contable, puedes tener un problema de caja.
