Continúa el equity story: crecimiento inorgánico, rentable y no dilutivo
Vitruvio (YVIT) es una inmobiliaria “clásica” que se dedica a la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento con un enfoque patrimonialista de gestión, principalmente, en Madrid (donde concentra c. 94% de su GAV). Dispone de una cartera diversificada con exposición a residencial (39,2%), comercial (33,3%), oficinas (22,6%) y logístico (4,9%). Cotiza en BME Growth desde 2016 en régimen de SOCIMI (free float: 94,5%).
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Ampliación de capital. YVIT aprueba una nueva ampliación de capital no dineraria por un valor en libros de EUR 5,7Mn. La compañía ha anunciado una aportación patrimonial de un conjunto de viviendas y locales comerciales granulares (valor de tasación conjunto de EUR 8,0Mn) y la puesta en circulación de 0,4Mn de acciones. Tras la operación (no dilutiva para los accionistas de YVIT), estimamos que el GAV alcance los EUR 198Mn (vs EUR 190Mn en 1S24).
¿Cuál es el sentido de la operación? Nuestra valoración de la aportación es positiva. La operación seguirá incrementando la rentabilidad de la cartera residencial (el tipo de activo con menor retorno) y, en consecuencia, nutriendo el dividendo (pilar del equity story). Asumiendo una rentabilidad similar a la actual de la cartera de YVIT, estimamos que la adquisición represente un crecimiento en los ingresos proforma (GRI) a partir de 2025e de c. EUR 0,3Mn/año. Aunque lo más relevante de la transacción es que confirma la estrategia de YVIT de crecimiento no orgánico vía aportaciones de activos y ampliaciones de capital beneficiadas de la fortaleza del precio de la acción. Un círculo virtuoso.
Subimos estimaciones. El incremento de la cartera nos lleva a revisar estimaciones al alza. Para 2025e (sin contemplar más adquisiciones), deberíamos tener una compañía con ingresos de EUR 11,3Mn (vs EUR 11Mn estimación anterior) y un EBITDA rec. de EUR 6,6Mn (+2,6% vs estimación anterior). De cumplirse nuestras proyecciones, el GRI Yield de la cartera de YVIT en 2025e debería situarse en el 5,7%.
Reducción del apalancamiento. Debido a que la sociedad adquirida no posee deuda, la operación permitirá reducir el nivel de apalancamiento (LTV) de YVIT, reafirmando (aún más) el perfil conservador de la compañía. Estimamos un LTV de 22,5% (vs 23,0% anterior vs c. 40% del sector).
El crecimiento inorgánico de YVIT continúa. El equity story está más vigente que nunca. Vuelve la principal línea de crecimiento de YVIT. El equity story es claro, el aumento de tamaño permite el crecimiento en rentas y un mayor dividendo. El comportamiento absoluto +8,7% YTD (+15,3% vs el sector) facilita este tipo de operaciones, hiperdependientes del precio de la acción. La combinación de crecimiento inorgánico (vía aportaciones de activos) y perfil defensivo, convierten a YVIT en una opción única en el Real Estate español.
