Una historia de crecimiento rentable con muy bajo riesgo
Vitruvio (YVIT) es una inmobiliaria “clásica” que se dedica a la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento con un enfoque patrimonialista de gestión, principalmente, en Madrid (donde concentra c. 94% de su GAV). Dispone de una cartera diversificada con exposición a residencial (44%), comercial (33%), oficinas (19%) y logístico (4%). Cotiza en BME Growth desde 2016 en régimen de SOCIMI.
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Ingresos por rentas de EUR 9,9MN (+14,6% VS 2023). YVIT cierra el 2024 con unos ingresos por rentas de EUR 9,9Mn (+14,6% vs 2023). Crecimiento justificado por: (i) una mayor cartera (GAV 2024 EUR 183Mn vs EUR 163Mn en 2023) y (ii) un nivel de ocupación medio del 97% (+1,0 p.p. vs 2023). Por tipologías: (i) las rentas de la cartera residencial crecen un 39,3% hasta los EUR 2,9Mn (vs EUR 2,1Mn en 2023), (ii) las oficinas registran unas rentas de EUR 2,3Mn (repitiendo la cifra del 2023), (iii) las rentas de los locales comerciales crecen hasta los EUR 3,7Mn (vs EUR 3,1Mn en 2023) mientras que (iv) las rentas de las naves industriales EUR 0,9Mn reflejan una caída del 20,3% vs 2023. La yield de la cartera (GRI/GAV) fue 5,4% (+0,3p.p. vs 2023).
Con una mejora en la rentabilidad (MG EBITDA REC. DEL 57,6%, +0,9 P.P. VS 2023). YVIT demuestra la capacidad que posee de subir la rentas mientras que el OPEX sube a un ritmo menor que las rentas (+6,5% vs 2023). Lo que se traduce en una mejora del margen EBITDA rec. de 0,9p.p. (vs 2023) hasta el 57,6%.
Beneficio neto crece un 31% apoyado por el impacto de la revalorización de activos (EUR 0,5MN) y las ganancias de capital (EUR 0,7MN). El impacto positivo de la revaloración de activos en el 2024 de EUR 0,5Mn, compara con el impacto negativo de EUR 0,4Mn del 2023. El resultado de enajenación de activos de EUR 0,7MN supera el EUR 0,6MN del 2023.
El riesgo es reducido, dada la elevada ocupación y bajo apalancamiento (LTV) 16,3%. Con una DN de EUR 29,9Mn (+23,7% vs. 2023), YVIT mantiene un apalancamiento (LTV) conservador del 16,3% (vs 14,8% en 2023), por debajo sus comparables, con LTVs por encima del 30%.
Un dividendo protegido por la elevada generación de caja. La alta capacidad de generación caja (FCF Operativo de EUR 4,5Mn, +3,1% vs. 2023) y la sólida retribución al accionista (YVIT reparte tradicionalmente el 100% de su beneficio distribuible después de la reserva legal) es uno de los principales atractivos del modelo del negocio. El dividendo mantiene la senda de crecimiento, con un DPA
2024: EUR 0,45/acc. (+7,1% vs 2023). YVIT ha desvelado un objetivo de DPA para el 2025 de EUR 0,48/acción, +6,7%.
MANTENEMOS ESTIMACIONES POR LA ELEVADA VISIBILIDAD. Debido a la elevada visibilidad del modelo patrimonialista, mantenemos estimaciones. Para 2026e deberíamos tener una compañía con unos ingresos de EUR 12,1Mn y un EBITDA recurrente de EUR 7,1Mn.
Para el 2025, esperamos un crecimiento inorgánico adicional vía aportaciones patrimoniales. Tras el comportamiento de la acción en los últimos 12 meses en términos absolutos (+11,8%), el descuento frente al NAV se ha reducido (c.10,3%) y por lo tanto, la estrategia de crecimiento vía aportaciones patrimoniales se ha reactivado y esperamos que vaya a continuar. YVIT ha demostrado ser una historia de crecimiento rentable, no diluida para sus accionistas, y con un nivel de riesgo razonable, desde la perspectiva del apalancamiento. La visibilidad es muy elevada (ocupación del 97%), el dividendo esperado para el 2025 de EUR 0,48 (representa un dividend yield del 3,3%) está protegido por la sólida generación de caja y la posibilidad de crecimiento ordenado y rentable está demostrada. La singularidad de Vitruvio en su sector ha sido reconocida y premiada por el mercado con performance -12m vs. sector del c.+ 13,0%.
