Carta al accionista – 4º Trimestre 2019
Vitruvio finaliza 2019 con subidas de dividendo y valoración
En 2020 hemos integrado dos carteras de inmuebles tan heterogéneas como las de Única y Fidelgés (ver enlaces a ambas operaciones aquí y aquí). Y, en paralelo, hemos mejorado nuestra cartera para aumentar los ingresos que consecuentemente incrementen el valor de los inmuebles y el importe de dividendos a nuestros accionistas. Y lo hemos hecho mientras reducíamos deuda en balance.
Vitruvio siempre ha tenido como objetivo una rentabilidad anual aproximada del 5% entre dividendos y revalorización, acorde con una política de inversión de perfil conservador (ver nuestros principios de inversión). Nuestra estimación de cierre de año supone alcanzar una rentabilidad del 1,8+2,7=4,5%. Y desde 2014, cuando empezamos nuestro proyecto, entre revalorización y dividendos hemos retornado al accionista un +53%.
¿Puede la situación política perjudicar la buena marcha de Vitruvio? Puede ser, pero pensamos que no será el caso. Es muy negativo que se tenga en mente modificar, para empeorar, el incentivo a la inversión en el mercado del alquiler profesional y estable que suponen las sociedades inmobiliarias acogidas al régimen SOCIMI (que ha sido un éxito en España, como lo ha sido en todos los países donde existe). La medida consistente en hacer tributar con un 15% el beneficio no distribuido de las SOCIMI –cuya tributación es hoy del 19% al 23%, pero en sede de los accionistas– siendo negativo, no afectará al accionista de Vitruvio puesto que repartimos siempre todo el beneficio contable.
¿Qué esperamos para 2020?
Volvemos a ver cómo a finales de enero de 2020, cuando se prepara este informe, la TIR del bono alemán a diez años cae de nuevo al entorno del -0,40%. Es decir, la inversión sin riesgo en Europa supone un retorno negativo. Y esto puede provocar un aumento del valor del resto de activos, inmobiliarios especialmente (distorsión preocupante para inversores no especulativos como Vitruvio). Además, España crecerá este año por encima de la media de la UE. La población española sigue migrando a las ciudades, en particular, a Madrid que es la ubicación donde invierte mayoritariamente Vitruvio. Y, por último, con la operación de Fidelgés recuperamos nuestra actividad de rehabilitación, reposicionamiento y aportación de valor a activos con recorrido en rentas.
Todo lo descrito en el párrafo anterior da soporte a una visión optimista de cara a 2020 en lo que al negocio de Vitruvio se refiere. Además, es previsible que ejecutemos algunas desinversiones de activos maduros, aunque Vitruvio es una sociedad patrimonialista clásica poco dada a vender sus inmuebles. Pero una cierta rotación de inmuebles ayudará también a complementar el dividendo mientras trabajamos en la transformación de los inmuebles de Fidelgés, de forma que el accionista no experimente bajadas en su rentabilidad.
