Carta al accionista – 3º Trimestre 2020
Ayudas a los inquilinos y por qué Vitruvio debe hacerlas
El pasado 30 de octubre se actualizaron las previsiones de la compañía. En ellas se estimaba una mejora de ingresos respecto a las previsiones de julio. Tomando como referencia las estimaciones pre-crisis, publicadas en noviembre de 2019, y las últimas publicadas Vitruvio tendría una bajada de sólo el 10% en sus ingresos, motivada por las ayudas a los inquilinos que las han solicitado justificadamente. También por el aumento de la desocupación. Aunque, en cualquier caso, la ocupación sigue siendo alta, del 96,8%.
Es un año en el que una empresa como Vitruvio debe ayudar a sus inquilinos. Incluso sin entrar en cuestiones éticas, lo cierto es que la estrategia de conservación de la ocupación es la más inteligente. En el caso de inquilinos profesionales, cuyo negocio es viable, pero que se ve directamente afectado por las medidas para combatir el virus, volverán a pagar la renta con normalidad. Si no se presta ayuda y el inquilino abandona el inmueble, la situación será peor para Vitruvio: meses de comercialización del activo, gastos no repercutibles, costes de intermediación al encontrar al nuevo arrendatario y, por último, la capacidad del nuevo inquilino de negociar un precio de alquiler acorde con la situación. Si se compara ese escenario con el de reducir, temporalmente, parte de la renta al inquilino, ayudándole a sobrellevar meses de baja facturación, la decisión es clara.
Caso aparte son los inquilinos residenciales en situaciones de vulnerabilidad donde la ayuda se ha prestado, simplemente, por una cuestión de principios.
Estrategia de crecimiento y dividendos.
Vitruvio nunca ha tenido objetivos de crecimiento específicos. Aunque siempre se ha perseguido el incremento de tamaño. El motivo es sencillo: con la tipología de inmuebles de Vitruvio, bien ubicados y con rentabilidades estables –pero atesoradas–, el mayor tamaño de cartera también proporciona a los accionistas mejores rentabilidades (por economías de escala).
Además, como nuestra estrategia de crecimiento en adquisiciones siempre ha pasado por incorporar nuevos accionistas que contribuyen con el capital necesario para hacer esas adquisiciones, el aumento de tamaño suele venir, por tanto, de la mano de una mejora en la liquidez de la acción. Así ha sido, cada año, desde 2016.
Sin embargo, y precisamente porque Vitruvio no tiene objetivos de crecimiento específicos (no somos inversores agresivos ni cortoplacistas), no vale cualquier compra con tal de crecer. Sólo se harán adquisiciones que mejoren nuestra cartera y el binomio rentabilidad-riesgo de la misma.
Por último, siempre nos gusta recordar que Vitruvio suele abonar cuatro dividendos al año. Y, dadas las adversas circunstancias de esta crisis, parece aún más importante confirmar que Vitruvio sigue abonando dividendos trimestrales a sus accionistas.
