El arte (y el valor) de la prudencia, informe realizado por Lighthouse – Instituto Español de Analistas
Vitruvio (YVIT) es una inmobiliaria “clásica” que se dedica a la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento con un enfoque patrimonialista de gestión, principalmente, en Madrid (donde concentra c. 94% de su GAV). Dispone de una cartera diversificada con exposición a residencial (39,2%), comercial (33,3%), oficinas (22,6%) y logístico (4,9%). Cotiza en BME Growth desde 2016 en régimen de SOCIMI (free float: 94,5%).
Vitruvio socimi – Análisis Independiente de Compañías
Una inmobiliaria clásica (y líquida) con vocación patrimonialista que cotiza en régimen de SOCIMI. YVIT es una inmobiliaria patrimonialista “clásica”. Y es la SOCIMI con el free float más elevado de BME Growth (94%) y alta liquidez (EUR 8,7Mn volumen -12m). Es decir: una inmobiliaria “realmente” invertible.
Donde la ubicación y tipología de su cartera han demostrado un grado extra de defensividad. El valor de la cartera de YVIT a cierre de 2023 (GAV) asciende a EUR 163Mn (vs EUR 54,8Mn en 2016). La diversificación sectorial de la cartera distribuida entre sector residencial (39,2%), comercial (33,3%), oficinas (22,6%) e industrial y logístico (4,9%); la concentración en zonas prime de Madrid garantizan una alta ocupación (>95%; incluso durante el Covid-19) y suponen un grado extra de defensividad que reduce el riesgo del modelo de negocio.
El bajo riesgo ofrece una visibilidad hasta 2025E. Asumiendo un escenario sin adquisiciones (GAV estable), en 2025e deberíamos tener una compañía con unos ingresos (GRI) de EUR 9,2Mn (+4% TACC 23e-25e; GRI Yield 25e: 5,6% vs 5,2% en 23e), por actualización de rentas, y un EBITDA de EUR 5,4Mn (+5,6% TACC 23e-25e; Mg. EBITDA rec. 59%). Todo ello, con un bajo nivel de apalancamiento (LTV 23e: 14,9% vs 35,2% medio del sector).
Y (garantiza) un dividendo estable y creciente. En el caso de YVIT, la retribución al accionista es estratégica. Y la gestión se orienta a su protección (+7% TACC 2017-2023) y mejora (DPA +5,7% TACC 23e-25e; Dividend Yield 2025e, 3,4%).
En conclusión: inmobiliaria de bajo riesgo con una opción creíble de crecimiento no orgánico (y prudente). Lo que implica momentum. El momento de mercado actual (muy posibles bajadas de tipos en 2024) favorece el modelo de negocio de YVIT y ofrece las condiciones para poder aprovechar el bajo descuento (-9% vs NAV) y reactivar su estrategia de crecimiento inorgánico (no dilutiva y ligada al precio de la acción) para crecer en GAV. Algo que hoy no es visible en nuestros números, pero que sería una opción de volver a “saltar” en GRI (inviable sólo con crecimiento orgánico) y que indudablemente tendría efecto sobre el DPA y valoración. Todo ello, sin deteriorar su perfil de bajo riesgo (estratégico). Una SOCIMI realmente invertible (por liquidez y tamaño) ante un momentum favorable por la posible oportunidad de un salto (no orgánico y “prudente”) en tamaño.
