Reactivación del crecimiento inorgánico: Alianza estratégica con Clikalia
Vitruvio (YVIT) es una inmobiliaria “clásica” que se dedica a la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento con un enfoque patrimonialista de gestión, principalmente, en Madrid (donde concentra c. 94% de su GAV). Dispone de una cartera diversificada con exposición a residencial (39,2%), comercial (33,3%), oficinas (22,6%) y logístico (4,9%). Cotiza en BME Growth desde 2016 en régimen de SOCIMI (free float: 94,5%).
Vitruvio socimi – Análisis Independiente de Compañías
Alianza estratégica con Clikalia y adquisición de un local comercial. YVIT cierra un acuerdo con la “proptech” Clikalia para la compra de una cartera de 70 viviendas, localizadas en Madrid (70%) y Málaga (30%) por EUR 13,5Mn. El acuerdo incluye la adquisición de 70 viviendas adicionales en los próximos meses. Además, mediante una operación de lease back, YVIT incrementa su exposición al sector comercial adquiriendo un local de 6.000m2 en Alcobendas por EUR 9,7Mn.
¿Impacto sobre YVIT? Se trata de operaciones corporativas con pleno sentido estratégico que buscan: (i) mejorar la rentabilidad de la cartera residencial (tipología con menor retorno), (ii) incrementar el peso de la cartera comercial y (iii) aumentar la diversificación con la presencia en nuevas ciudades (Málaga). A raíz de esta operación estimamos que el peso de Madrid en la cartera pase del 90% al 89%. Estimamos que estas adquisiciones representen un crecimiento en ingresos proforma de EUR 0,86Mn (cartera residencial) y EUR 0,78Mn (local comercial), elevando la rentabilidad total de la cartera de YVIT hasta el 5,4% (vs 5,3% en 2023).
Aumento del apalancamiento (LVIT 25,5% 2024E, + 10,6P.P VS 2023). Como consecuencia estas operaciones, esperamos un incremento la DN hasta los 48,5Mn, lo que implicaría un apalancamiento (LTV) del 25,5% (+10,6p.p. vs 2023, aún por debajo de sus comparables, y por debajo también del límite corporativo del 33%).
Subimos estimaciones. Nuestra valoración de las adquisiciones es positiva. El GAV de YVIT aumenta hasta c. EUR 190Mn (+16,6% vs 2023). Para 2024e, esperamos una compañía con ingresos por rentas de EUR 10,2Mn (+18,2% vs 2023) y EBITDA rec. de EUR 5,8Mn (+14,8% vs 2023).
Se reactiva el (esperado) crecimiento inorgánico. Con la mejora de la macro, YVIT reactiva una de sus principales líneas de crecimiento y confirma su equity story, basado en un crecimiento inorgánico favorecido por el performance de la acción (+15,4% -12m). El aumento en tamaño de YVIT, respetando el modelo de bajo riesgo (tipo de activo, rentabilidad, apalancamiento) ayudará a acelerar el crecimiento en el dividendo (principal foco de la compañía). Hoy sigue cotiza con un descuento de c. 10% del NAV. YVIT se ratifica como una opción defensiva y de crecimiento. El riesgo de revisión de estimaciones es (claramente) “al alza”. Por lógica, el crecimiento inorgánico continuará…
